這是一家誕生在湖南、成名于長沙的餐飲連鎖管理企業(yè)“優(yōu)廚聯(lián)盟”的傲人成績。而其快速走向全國的秘密，其實就在于選址。

   在 湘商網(wǎng) 日前舉辦的“拓展湖南·2016餐飲大咖私享會“上，有幸邀請湖南優(yōu)廚聯(lián)盟餐飲管理有限公司執(zhí)行董事宋總 ，詳解了他們的選址心法......

優(yōu)廚聯(lián)盟 是一家專注“餐飲品牌連鎖服務(wù)”的實體管理機構(gòu)，提供餐飲加盟、品牌授權(quán)、運營管理等專業(yè)服務(wù)，并為在湘優(yōu)秀廚師提供創(chuàng)業(yè)平臺，是湘菜餐飲品牌的孵化器。18年來相距榮膺：

   “中國餐飲百強企業(yè)”

  “全國AAA級重質(zhì)量守信用示范單位”

  “全國餐飲業(yè)最具投資價值連鎖加盟品牌”

  “經(jīng)典獎-全國餐飲連鎖行業(yè)公眾滿意度最佳典范品牌”

  “中國企業(yè)誠信經(jīng)營示范企業(yè)”

   湖南餐飲行業(yè)協(xié)會“常任理事單位”等榮譽。

宋總：

主持人統(tǒng)計的132加門店是我們公司旗下6大餐飲品牌2011-2017年10月前所有的門店，

包含直營店13家，加盟管理門店119家。

旗下品牌含蓋：

湘聚湘里人家 湘里人家 湘聚味莊 味莊 食在湘 蒸粥道（快餐品牌）等6大知名餐飲品牌！

多品牌運作是連鎖餐飲維持新鮮度的必然手段！

我們也是一路跌跌撞撞走過來的，餐飲的路不好走，走過后餐飲的路很光明......

2012-2014還是很順利的，生意也挺好！

但是2015年開始，因為開店速度太快，人員、產(chǎn)品達不到應(yīng)有的水準，我們實際就關(guān)掉一些經(jīng)營不善的10-12家店鋪，放慢了拓店速度。

同時我們做了很多優(yōu)化：

   比如把優(yōu)廚聯(lián)盟旗下品牌門店做成風(fēng)格差異化和小而美的模式，主推300-500㎡店鋪，風(fēng)格個性突出，

   “湘聚湘里人家“主要走都市田園風(fēng)格，走”老長沙家味館“路線，

   “湘聚味莊”走的是時尚風(fēng)格、快捷式平價時尚餐飲倡導(dǎo)者

   “食在湘”走社區(qū)店路線，投資小見效快，適合初創(chuàng)業(yè)者！  

   “蒸粥道”是走港式連鎖快餐路線，簡潔，明快、干凈、衛(wèi)生：

同時還簡化了我們的菜單，

丟掉以前幾百元一本的高檔印刷菜譜，轉(zhuǎn)而選用LED菜牌、精美菜譜圖片和掃描棒，首推無菜單模式無紙化操作。這些舉措也是為了更貼近年輕一代用戶和讓投資人少投資并盡快收回投資。

這些都是我們公司目前運營中總結(jié)的一些經(jīng)驗分享給大家，

當然選址的前提是：

你是否準備真正進入餐飲行業(yè)？

是否做好了進軍餐飲的充分準備？

是否對餐飲本質(zhì)有清醒的認識？

我在對我們所有的加盟商說過最多的一句話是”餐飲市場再好也不一定適合你“，很多人問為什么？

餐飲有風(fēng)險 投入需慎重

一定要對餐飲投資有清醒的認識！

    俗話說“民以食為天”餐飲作為傳統(tǒng)行業(yè)與人類的生理需求與生俱來，現(xiàn)金流和高頻率消費是他的特點和吸引力，一日三餐不得不吃飯，但現(xiàn)在做餐飲成功的人寥寥可數(shù)，可失敗的人卻非常多，

總結(jié)一下：

   當前餐飲環(huán)境“四高一低”造成的(數(shù)據(jù)來自總部對旗下品牌加盟店近3年來的運營數(shù)據(jù)匯總而來)，

1、房租成本越來越高：目前在運營成本占比從8%漲到10-15%左右;2、人力成本越來越高：目前在運營成本占比從15%漲到20-22%左右;3、原材料價格越來越高：目前在運營成本占比從40%漲到50%左右;4、同行競爭壓力越來越高：不是吃飯的人少了而是開餐飲的太多了，中餐、西餐、火鍋、快餐、路邊攤等等，吃中餐的顧客被稀釋了：再則開餐飲門檻低相互模仿抄襲，而且餐飲現(xiàn)金流來的比較快很見效益，所有進入的人越多，菜品不講原創(chuàng)只講大融合后，大家都拼完裝修拼價格，有人氣沒效益玩不下去就轉(zhuǎn)讓關(guān)門;他們走了又還有人繼續(xù)前赴后繼加入這個行業(yè)，對真正想做餐飲的人和在做餐飲的人都是一種考驗。

1低：菜價低，很容易理解，店多了顧客選擇多了誰還敢亂漲價？

   “慧眼識珠”明智之舉。加盟“優(yōu)廚聯(lián)盟，餐飲連鎖”借助其全國連鎖的發(fā)展平臺及品牌優(yōu)勢，雄厚資深的連鎖發(fā)展實力，實現(xiàn)您“站在巨人的肩膀上看世界，將看得更遠”的夢想，將多一份可靠的優(yōu)質(zhì)保障。

  但是投資就有風(fēng)險，不管是你自創(chuàng)品牌還是加盟，加盟成功率比自己創(chuàng)品牌要高，但風(fēng)險還是一樣存在，只是你的抗風(fēng)險能力更強，反應(yīng)時間更快，風(fēng)險更小！

     如：加盟先打考察費？加盟費一次性付清？管理費1-3年預(yù)先付清？保證金先付？風(fēng)險都是投資人的，生意好不好與加盟總部沒有一毛錢的關(guān)系，請人哭娘沒眼淚？沒有共同的利益就不可能合作共贏，只有單方面贏那就是加盟總部，風(fēng)險都是投資人的。

    我們常說”不和加盟商共同承擔(dān)風(fēng)險的加盟都是耍流氓，都是不誠信的表現(xiàn)，餐飲加盟最后的合作趨勢肯定是和加盟商共同進退共同承擔(dān)風(fēng)險的方式存在！

    我們優(yōu)廚聯(lián)盟做的就是加盟費入股，管理分紅，管理不到位不收管理費，我們要做餐飲界的投資人。

    (詳詢15580807779私人電話)

   扯遠了，言歸正傳：

最壞的情況是什么？需要做好準備有些東西選址的時候沒有想周全，結(jié)果關(guān)店的時候，損失頗大：一是你的投入的安全性。你看上的地方肯定要有產(chǎn)權(quán)，不能有任何消防、環(huán)保的隱患，不然裝修完不能開業(yè)，損失就大了。

二是項目可行性分析要科學(xué)客觀：

   你作為投資，需要用多大面積，使用什么投資，物業(yè)提供哪些條件，這些都是涉及到你投資額大小、影響回報的重要因素，都要計算。

   我們優(yōu)廚聯(lián)盟考察就包括A：項目平面布局圖 B：營業(yè)預(yù)估分析數(shù)據(jù)C：投資費用分析表 D：項目投資預(yù)算表

不要有了最好的期望就去做，一定要做最壞的打算。

我們從1998年開自己的小店到現(xiàn)在，27年專注餐飲，開店的成功率也只有85%左右，我們在開店、關(guān)店的過程中，我們總結(jié)出了自己的一套選址心得供大家探討。

商圈再好，未必適合你！

選址第一步，就是對商圈客群和開發(fā)商運營實力進行分析。

  某個商圈好，有我們的目標客群，但開發(fā)商和運營實力不強也等于白搭。

   這一點我們在安徽舒城是有過教訓(xùn)的。

   2014年我們進駐了江蘇睢寧八一商圈，實際上生意遠遠沒有達到期望值。四年前，這里是睢寧為數(shù)不多的購物中心，確實比較火，但這幾年其他地區(qū)紛紛冒頭的購物中心對它進行了分流，

   商場生意不好人流減少，身處4樓的餐飲也還能勉強能維持，但是到了商場經(jīng)營出現(xiàn)危機的時候，中央空調(diào)停運行了，我們自己安裝空調(diào)，再后來商場歇業(yè)電梯也停運了，我們就再也無法解決了，畢竟顧客不可能從步梯走到4樓來吃湘菜，況且公共區(qū)域還沒有空調(diào)和昏暗的照明。  

所以，我們選錯了，不要迷信是商場就會生意好，商圈再好，未必適合你！

項目再好，租金不能降，要從其他地方補過來！

     選址第二步，就是對租賃房或物業(yè)進行詳細的溝通和談判，直達目的！

    選址投資模型每年新開店面20多個，市場拓展團隊需要幾個人呢？答案是3個人。主要任務(wù)是，項目可行性分析和進新場前跟物業(yè)談條件！

    開店過程中有一些功能條件需要物業(yè)配合。如果前期沒談妥，后面就會很被動。這個部分我們也吃了不少虧。包括招牌位置，路引導(dǎo)視等。合同部分，很重要的一點是能拿到越長的免租期越好。

    此外，我們對一些新場會定開業(yè)率的條款。購物中心業(yè)態(tài)目前有點泛濫，一個新場到底好不好，沒譜。這時候我們前期會跟物業(yè)做界定，假如你的招商達不到一個比例，我就不交租，或者我定義一個營業(yè)額的保底，如果達不到就不能收租金。

還有一些大型開發(fā)商，像我們河南開封旗艦店的出租方河南建業(yè)集團，江蘇鎮(zhèn)江店的萬達集團，租金和位置都是總部定好了，招商部沒有權(quán)限，但是招商部有免租期，物業(yè)費、停車位、廣告位的權(quán)限，在租金不能少的情況下，就只能在合同里體現(xiàn)招商部能給的優(yōu)惠也行，畢竟招商部優(yōu)惠是公家的，我省下的是真金白銀。但是碰到我們長沙開福區(qū)萬科店的私人業(yè)主就另當別論，他不會考慮我租賃3年付了118萬租金和付了34萬物業(yè)和水電費，也不會考慮你生意好不好，到期漲房租10%，不漲清鋪走人！社會就是這么現(xiàn)實，所以合同要簽好。

選址硬標有三，交通便利是重頭戲：

現(xiàn)代人出行方式改變，選址時交通一定要更方便選址標準，我們主要看這三個：

一是可見度，顧客是否一眼就能看到你的招牌和門店。所以我們一直要求選址在主干道，門頭寬進深短面積300-500平米展示面好，招牌醒目要好停車。如我們9月份剛開業(yè)的湖南邵陽地區(qū)城步店就在城步縣城儒林大道八角亭路口，獨棟4層位置醒目！

二是交通的便利性，

該位置是否方便顧客找到你的門店，或者進入你的餐廳。

現(xiàn)代人出行往往開車，外出就餐首要考慮的就是停車是否方便，還有就是是否有隔離帶？是否是單行線？是否是嚴管街都有很大的影響。樓層也有關(guān)系，二樓就沒有一樓好，如我們長沙火車站科佳-朝陽一號城店，地下停車位充足能解決地面停車位的不足，改物業(yè)定位為“火車站的會客廳”集餐飲、購物、健身、KTV、沐足、美容于一體，1-3樓均有湖南連鎖特色餐飲餐，如天之湖 味你而來，貴州味道，網(wǎng)紅店尚辣海鮮等，前2年生意火爆卻因2015年初地鐵3-4號線及宇成-朝陽廣場施工，2年道路未通，其他2-3樓店均虧本退出唯有我們湘里人家堅持下來，如果不是在一樓，進客方便分租容易、也是只有倒閉一途，

三是聚客能力：

商場店就是看它的業(yè)態(tài)組合，能不能吸引到足夠多類型的客人過來。如居民聚集區(qū)加市場是比較好的，還有就是好的購物中心都是集購物、休閑、電影院，兒童娛樂于一體。

   早幾年，我們選址多看市場和居民區(qū)交集的地方，如居民集聚區(qū)長沙雨花區(qū)湘府路店，如電腦市場服裝市場居民聚集地如長沙朝陽店，公園加居民聚集區(qū)如長沙市開福區(qū)萬科店，但實際上這幾年有時候在一些城鄉(xiāng)接合部的購物中心，如剛開業(yè)的湖南岳陽平江南江鎮(zhèn)店，106過道旁新汽車站對面，鎮(zhèn)外圍進出天岳幕阜山必經(jīng)之路周邊看似荒涼，但業(yè)態(tài)豐富，人口密集、品牌意識慢慢增強，還有比較充足的停車場。我們這種快捷式平價時尚餐飲業(yè)態(tài)做進去，回報還是相當可觀的。

投資餐飲一定要做最壞的打算！

   最壞的情況是什么？

   需要做好準備有些東西選址的時候沒有想周全，結(jié)果關(guān)店的時候，損失頗大：一是你的投入的安全性。你看上的地方肯定要有產(chǎn)權(quán)，不能有任何消防、環(huán)保的隱患，不然裝修完不能開業(yè)，損失就大了。

   二是項目可行性分析，你作為投資，需要用多大面積，使用什么投資，物業(yè)提供哪些條件，這些都是涉及到你投資額大小、影響回報的重要因素，都要計算。我們優(yōu)廚聯(lián)盟考察就包括A：項目平面布局圖 B：營業(yè)預(yù)估分析數(shù)據(jù)C：投資費用分析表 D：項目投資預(yù)算表

數(shù)據(jù)分析不理想不要強行上馬？

不要有了最好的期望就去做，一定要做最壞的打算。

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